5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升(shēng)”12是什么意思trong>

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势(shì)头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第(dì)二的(de)是招商蛇口，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射(shè)到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资(zī)机会的(de)。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需(xū)要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无(wú)论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以(yǐ)及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”12是什么意思ng>

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银(yín)基金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公司(sī)拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产股或存在(zài)发展的大(dà)好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的(de)资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而(12是什么意思ér)这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力(lì)度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）