导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步(bù)入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是(shì)人均(jūn)一(yī)间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据(jùi)，我们根据商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同(tóng)能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间数不能(néng)完(wán)全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèin)家(jiā)庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流(liú)入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代(dài)生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室和二居(jū)室(shì)，户(hù)型偏小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入(rù)，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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